ПОДЕЛИТЬСЯ

Те люди, которые хоть раз покупали или продавали недвижимость, наверняка, знают о таком термине, как внесение предоплаты. Как правило, покупатели продавцам в качестве аванса дают некую сумму денег, как бы забронировав за собой выбранную квартиру. Ведь в любом случае после решения приобретения квартиры сразу же купить ее точно не получится, в первую очередь нужно собрать все документы на недвижимость и оформить сделку у нотариуса, а это точно отнимает не один и даже не два дня.

Что такое предоплата и ее функции

Предоплата – это некая сумма денег, которую передает покупатель продавцу. Она необходима для того чтобы продавец понимал всю серьезность намерений покупателя и больше не предлагал свой товар никому другому.

Обо всех положениях, касающихся предоплаты можно прочесть в гражданском кодексе, в статьях 380 и 381. Всего можно выделить три типа предоплаты:

  • аванс;
  • задаток;
  • залог.

Аванс – это часть суммы, которая вносится покупателем в счет оплаты квартиры, этот тип предоплаты не несет материальной ответственности.

Сумма которая была передана в качестве аванса должна вернуться покупателю вне зависимости от того, по чьей вине был расторгнут договор.

Задаток – это часть суммы, которую отдает покупатель продавцу для того, чтобы тот некоторое время подержал квартиру для него. Люди вносят такие платежи в том случае, если по каким-то причинам у них нет денег на покупку квартиру, но они появятся через несколько дней (ожидание одобрения от банка получения кредита, обналичивание материнского капитала). Но это не означает, что продавец годами будет держать квартиру, сроки внесения оставшегося платежа и оформления сделки купли-продажи прописываются в расписке. Если по истечении этого времени покупатель так и не внес оставшиеся средства, продавец может предлагать недвижимость другим людям.

Также задаток имеет место быть в том случае, если продавец готов продать свою квартиру, но по каким-то причинам не может этого сделать в кротчайшие сроки. В таком случае покупателем устанавливается срок в течение которого будут готовы все документы и произойдет сделка купли-продажи.

Задаток имеет три функции:

  1. Доказательственная. Необходимая мера при заключении предварительного договора купли-продажи.
  2. Обеспечительная. Покупатель после внесения залоговой суммы стремится как можно скорее исполнить все свои обязанности.
  3. Платежная. При соблюдении всех условий договора, сумма задатка вычитается из полной стоимости квартиры.

Если при покупке квартиры вам помогает в оформлении сделки риелтор, он должен предупредить клиента о том, что предстоит внести задаток за понравившуюся квартиру. В том случае, если по вашей вине сделка не состоялась задаток остается у продавца, если же продавец передумал продавать квартиру или нашел наиболее выгодных покупателей, он возвращает вам задаток в двойном размере.

Залогом при покупке квартиры может выступать не только денежная сумма денег, но и какая-то ценная вещь (например, квартира, машина). При заключении договора вещь переходит во временное пользование продавцом, если его условия нарушены предполагаемым покупателем, то он становится собственником этой вещи.

Принципиальная разница между задатком и авансом

Чаще всего при покупке квартиры используется задаток или аванс. Задаток при покупке квартиры более выгоден покупателю, так как если продавец сорвет сделку, то должен будет вернуть предоплату в двойном размере. А аванс — продавцу, если сделка не состоится, то можно просто вернуть деньги покупателю.

Как вносить предоплату за квартиру

Большой разницы в процессах внесения аванса и задатка нет. Отличается только финансовая ответственность сторон в случае срыва сделки.

Сначала определяемся со сроками внесения аванса и его суммой.

Срок внесения аванса за квартиру

Срок внесения аванса считается от момента внесения предоплаты, до дня регистрации договора купли-продажи в Росреестре.

За это время покупателю необходимо успеть документы на квартиру и личность продавца. Здесь торопиться не нужно. Берите минимум две недели, чаще всего берут месяц. Этого времени достаточно для сбора и проверки необходимых документов и контрольной консультации с юристом.

Напоминаем:  Здесь вы можете получить бесплатную консультацию наших юристов через онлайн-чат справа или на странице вопросов юристу. Ответ за 5 минут.

Размер задатка при покупке квартиры

Вообще сумма задатка или аванса зависит от разных особенностей, в том числе от стоимости недвижимого объекта. Также немало важную роль играет и тип используемой предоплаты.

Размер задатка может быть любой в зависимости от того, как договорится покупатель и продавец, но на практике она обычно не превышает 2% от стоимости квартиры. Хотя иногда агентства недвижимости устанавливают минимальный порог равный 50 000 или 100 000 рублей. Есть некоторые продавцы, которые просят от покупателей задаток равный 5-7% от стоимости квартиры. Сумма аванса, как правило, составляет 1-2% от стоимости недвижимого объекта.

В любом случае покупатель будет стараться выплатить минимальную сумму предоплаты, так как он не исключает того фактора, что может приобрести другой, более выгодный вариант. Этого же боится и продавец, который старается завысить сумму предоплаты, в надежде на то, что покупателю будет жалко терять уплаченную сумму и он во что бы то ни стало, купит именно эту квартиру, за которую уже внес предоплату.

Договор задатка при покупке или продаже квартиры

Перед совершением сделки по купле-продаже квартиры составляется договор аванса. Это некий пакт о намерениях, подтвержденных финансово. Нужен для того, чтобы Покупатель не передумал приобретать объект сделки, а Продавец – не отдал квартиру другому лицу (предложившему большую цену). Грамотно составленный, договор аванса обезопасит стороны от мошенничества, безответственности и небрежности.

Юридическая сила

Документ готовят в двух вариантах: один Продавцу, второй Покупателю. Регистрировать его нигде не нужно. Можно обратиться за помощью к нотариусу. Нотариальное заверение повысит степень юридической защиты участникам сделки и поможет обезопасить стороны от мошеннических действий контрагента.

Допустимая форма – рукописный вариант договора. Главное, чтобы он был юридически грамотным: содержал важные данные и существенные условия.

ВАЖНО: Когда собственниками объекта недвижимости выступают несколько человек (семья), будет лучше, если в договоре будут стоять подписи каждого из них.

Какие данные должны быть в договоре?

  • Фамилия, имя, отчество Продавца и Покупателя, их паспортные данные;
  • Адрес месторасположения квартиры;
  • Полная стоимость недвижимости. Важно указать, что в нее входит и сумма аванса;
  • Срок и размер аванса;
  • Условия, при которых аванса будет или не будет возвращен;
  • Штрафы (если стороны договорились о подобных санкциях). Строка о штрафах поможет избежать ситуации, когда квартира продается другому покупателю за большую цену, такие случаи в практике — не редкость.

Также прописывают условия будущего договора купли-продажи квартиры, который стороны подпишут при регистрации сделки: это будет нотариально заверенный документ или составленный в простой письменной форме; условия взаиморасчетов (надежный вариант — через ячейку); распределение расходов между участниками сделки.

Здесь вы можете скачать образец договора задатка при покупке квартиры.

Эксперты рекомендуют прописать еще и условие, по которому Продавец обязуется вернуть аванс в трехдневный срок в случае, если возникнут препятствующие сделке обстоятельства. Данный пункт договора обезопасит Покупателя от потери денег. К примеру, если после внесения аванса возникнут вопросы к чистоте объекта или документов, и от приобретения квартиры придется отказаться.

Как передается аванс?

За квартиру на вторичном рынке, аванс, как правило, передается наличными сразу после подписания договора. Часто в той же квартире, которая является объектом сделки. Покупатель при передаче аванса может еще раз осмотреть приобретаемое жилье, прежде чем вносить предоплату.

Важный момент: Перед тем как вносить предоплату, следует убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу. За несколько дней до сделки, нужно заказать в Росреестре выписку прав из ЕГРП.

Факт передачи денег может зафиксировать нотариус, в этом случае аванс будет передаваться в его офисе. Присутствие нотариуса в качестве свидетеля гарантирует Покупателю дополнительную защиту его интересов.

Договор аванса – важный этап совершения купли-продажи жилой недвижимости. Его подписание повысит надежность будущей сделки, обезопасив и Продавца, и Покупателя от неправомерных действий, подтвердит серьезность намерений сторон, поможет избежать лишней траты времени и сил. Главное – подойти к составлению договора ответственно, сделать его прозрачным и грамотным.

Можно ли вернуть задаток и другие подводные камни

Задаток – это самый серьезный тип предоплаты, который вернуть не так-то просто при нарушении условий договора. При внесении задатка есть свои подводные камни, а именно поэтому покупатели так не хотят отдавать свои деньги в качестве залога, постороннему человеку. Основные трудности заключаются в следующем:

  1. Тяжело вернуть двойную сумму задатка при отказе продавца продать квартиру. Задаток, как правило, дается при оформлении предварительного договора, который не обязательно должен быть подкреплен денежными отношениями. А поэтому вернуть хоть какую-то часть от задатка будет сложно.
  2. Задаток может быть взят при заключении агентского договора. Есть некоторые риелторы, которые действуют вне рамок закона и обманывают граждан, беря с них задаток за квартиру, которая даже пока не выбрана. Дела с таким людьми иметь не стоит, а задаток нужно передавать только продавцу квартиры, после составления расписки.
  3. Отсутствие расписки от продавца. Некоторые продавцы при получении денег не составляют расписки, а следовательно при покупке недвижимости сложно доказать о внесении задатка. Не стоит отдавать деньги без расписки или другого документа, заверенного у нотариуса.
  4. Аванс и задаток не одно и то же. При передаче предоплаты за квартиру стоит указывать ее как задаток, а не как аванс. О передаче задатка нужно указать как в договоре, так и в расписке. Для некоторых покупателей аванс имеет положительные стороны, передумав покупать квартиру его можно вернуть.
  5. При частичном нарушении договора требовать двойную сумму задатка не имеет смысла. Так, например, владелец квартиры выполнил только часть положений, указанных в договоре: выписался из квартиры, оплатил все долги за коммунальные услуги, но так и не съехал. Ведь часть договора он выполнил, а двойной задаток возвращается только при невыполнении всех пунктов договора.

Для того чтобы не оказаться обманутым нужно внимательно составлять договор купли-продажи и расписку. В первую очередь покупатель квартиры должен удостовериться в том, что недвижимый объект находится в собственности продавца. Для того чтобы не попасть на удочку мошенника, сумму равную задатку нужно оставить в ячейке банка или в сейфе агентства недвижимости.

Может ли сделка пройти незаконно, и на какие нюансы нужно обратить внимание

Конечно, сделка передачи задатка может пройти и незаконно, и тогда вернуть своих денег не получится. Если вы ничего не понимаете в юридических вопросах, необходимо обратиться за консультацией к юристам, которые проконтролируют частоту сделки. Незаконной, то есть незаконченной сделкой, она является в следующих условиях:

  • неузаконенная перепланировка квартиры;
  • отсутствуют оригиналы правоустанавливающих документов;
  • присутствие не всех собственников квартиры при подписании договора.

Для того чтобы не оказаться обманутым необходимо правильно оставлять расписку о передаче денежных средств, в присутствии свидетелей. В договоре или расписке должна быть следующая информация:

  • срок действия.
  • паспортные данные обеих сторон;
  • сумма задатка (в процентах и рублях – прописью и цифрами);
  • способ передачи денег (некоторым людям удобнее перевести средства безналичным путем);
  • объект соглашения (место, где были переданы деньги), необходимо указать, кто является собственников этого жилого помещения;
  • ответственность. Меры, принятые после нарушения пунктов договора (расписки).

Как мы видим, то внесение предоплаты за квартиру это рискованный шаг, но порой обязательный. Именно внесением денежных средств можно доказать свой интерес к недвижимости.