ПОДЕЛИТЬСЯ

Тщательная проверка, проведенная перед покупкой самим покупателем, дает возможность избежать незаконной сделки. Чтобы не оказаться после покупки перед фактами, подтверждающими нарушение законных прав третьих лиц, рекомендуется проверять все имеющиеся документы и внимательно читать договор купли-продажи. Юристы рекомендуют отказаться от сделки, если имеются какие-то обстоятельства, мешающие продаже имущества.

Какие документы может предоставить продавец

У собственника должны быть документы, подтверждающие право собственности. Все владельцы недвижимости, приобретенной после 1998 года, имеют свидетельство государственного образца, выданные в управлении Федеральной службы государственной регистрации права на любые виды собственности. Этот документ содержит всю необходимую информацию о собственнике и имуществе, которое ему принадлежит.

В нем имеется подробная информация о месте расположения объекта и его описание. Отмечаются существующие ограничения и обременения права. В свидетельстве перечислены все собственники, которые имеют одинаковые права на имущество. Также там есть дата выдачи документа и указан номер записи в регистрационных книгах. Указывается фамилия и инициалы сотрудника, проводившего регистрацию. Обязательно есть оттиск круглой печати, которая ставиться поверх подписи регистратора.

Вместе со свидетельством у собственника должен храниться договор. В нем указываются причины и обстоятельства, после которых недвижимость перешла в его руки. Это может быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор обмена имущества;
  • дарственная;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда.

Также к документам прилагается технический паспорт. На гаражи и частные дома должно быть свидетельство на право владения земельным участком и кадастровый паспорт.

Если квартира находилась в собственности длительное время, то на руках у собственника имеется только договор купли-продажи, заверенный нотариально. Такие документы выдавались до 1998 года, и сейчас они действительны. Этот договор считается недействительным, если на нем не стоит оттиск печати БТИ, подтверждающей регистрацию сделки.

На что нужно обращать внимание

В документах не должно быть исправлений. Все они набраны с помощью машинописного средства. Если нотариус до 1998 года при составлении договора делал ошибки, то он указывал все исправления списком и подтверждал это своей печатью с записью: исправленному верить. В документах, набранных с помощью современных средств печати, вообще нет никаких исправлений. В государственных учреждениях неправильно набранный документ аннулируется и выдается правильно заполненный.

  • Внешнее состояние документа должно быть идеально.
  • В нем должны иметься печати с хорошо читающимся оттиском.
  • Никакие подписки, подчистки не должны допускаться.

Дата договора должна совпадать по временному промежутку со свидетельством. Сначала делается договор, потом он регистрируется, часто документы подаются в палату в тот же день.

Как проверить данные в документах

Перед сделкой можно сделать запрос в Росреестр, чтобы проверить соответствие данных в документах продавца данным в выписке. Там же укажут количество собственников, срок владения, обременения, наличие судебных споров.

Если квартира была приобретена до 1998 г, то можно сделать запрос в Департамент жилищной политики, спросив, действительно ли была проведена приватизация квартиры и на кого была оформлена квартира.

Проведение проверок по приобретаемой недвижимости

Проверка собственника — это главное дело, с которого начинается подготовка к сделке.

  1. Проверить паспорт можно, обратившись в ФМС.
  2. Разговаривая с собственником, нужно выяснить, сколько зарегистрированных браков у него было.
  3. Важно определить дееспособность продавца и причины, которые его заставляют продавать имущество. Добровольность продажи квартиры является положительным моментом.
  4. Если собственников несколько, нужно убедиться, что все согласны на продажу.
  5. Если среди собственников будут несовершеннолетние, нужно проявить осторожность, потому что есть вероятность, что суд признает сделку недействительной.

Если от имени собственника выступает доверенное лицо, то у него на руках должна быть нотариально заверенная доверенность. В ней проверяют срок действия и внимательно читают, для чего она выдана. Доверенность может быть отменена. Проверить это можно здесь. Это реестр отмененных доверенностей. Представитель должен предоставить возможность разговора с самим собственником.

Проверка притязаний третьих лиц

О существовании людей, которые могут в судебном порядке доказать право на купленное покупателем имущество, можно узнать следующим образом.

  1. Запросить выписку из домовой книги, в котором указаны все зарегистрированные в помещении лица.
  2. Получить сведения из управляющей компании о всех проживающих в этом помещении.

К людям, имеющих право на продаваемую квартиру, относятся:

  • все несовершеннолетние граждане, находящиеся под опекой;
  • недееспособные члены семьи в силу психического расстройства собственника;
  • ограниченно дееспособные граждане;
  • супруги в определенных условиях.

Согласно статье 29,30 ГК РФ продажа недвижимости не должна нарушать интересы этих людей.

Пункт 4. ст.292 ГК РФ утверждает, что квартиру, где проживают несовершеннолетние и недееспособные граждане, можно выставлять на продажу не раньше, чем будет получено письменное согласие органов опеки на продажу.

Если в квартире будут прописаны несовершеннолетние собственники, следует поинтересоваться, где они будут проживать, потому что согласие опеки не гарантирует того, что интересы несовершеннолетнего не будут нарушены. Здесь имеется большой риск для покупателя. Сделка будет признана недействительной, если дети останутся без жилья.

Обезопасить себя нужно, проверив наличие прав у настоящих и бывших супругов. Статья 34 Семейного кодекса РФ утверждает, что совместная собственность на имущество, приобретенное в браке, принадлежит обоим супругам в равных долях.

Даже если в свидетельстве на квартиру указан один супруг, то второй все равно имеет права на имущество, купленное в браке. Обязательно нужно потребовать согласие второго супруга на продажу квартиры, заверенное нотариально.

Если брак расторгнут, то должны иметься документы, подтверждающие раздел имущества. Это может быть судебное решение или письменное соглашение. Обязательно нужно покупателю ознакомиться с этими документами. Если после развода прошло 3 года, то риск претензий со стороны бывшего супруга минимален. Если нет, то покупатель сильно рискует. Сделку могут признать недействительной, или часть собственности передать истцу. Об этом говорится в п.7. ст.38 СК РФ, и ч.3. ст.35 СК Ф.

Проверка состояния квартиры

В техническом паспорте, выданном в БТИ, должны быть указан тот план помещения, который имеется в наличии. Все перепланировки и переустройства должны быть внесены в техпаспорт собственником до продажи. В нем должны быть приложены документы, подтверждающие законность переустройства или перепланировки. Об том говориться в статьях 26 и 29 Жилищного кодекса.

Отсутствие долгов по квартире можно выяснить, просмотрев квитанции из управляющей компании или ТСЖ. Не возбраняется обратиться непосредственно в компанию и попросить распечатать долги по квартире.

Тщательно проведенная проверка поможет приобрести недвижимость, не обремененную долгами и требованиями третьих лиц, и это избавит нового собственника от судебных разбирательств.