ПОДЕЛИТЬСЯ

Ипотека – залог недвижимости и денежная ссуда, выданная по такому виду залога. Федеральный Закон N 102 об ипотеке содержит всю информацию о взаимоотношениях сторон в сделках связанных с залогом недвижимости.

При ипотечном кредитовании всегда происходит обременение недвижимости, которое делает невозможным производить с ним различные сделки. Указание на это делается в свидетельстве, выданном в Росреестре. При выполнении всех условий и обязательств с документальным подтверждения этого, обременение снимают в Росреестре. Недвижимость поступает в полное распоряжение ее владельца. Он сможет совершать со своей собственностью любые сделки.

Условия для продажи обремененной недвижимости

Досрочное погашение кредита и снятие ипотеки — это единственное условие осуществления купли-продажи и регистрации продажи квартиры в Росреестре. Для владельцев квартир в ипотеке сначала нужно снять с нее обременение, а потом продавать.

Сначала желательно известить банк о планируемой продаже квартиры. Банк не вправе не отказать в досрочном погашении ипотечного кредита, даже если это прописано в кредитном договоре. Тем не менее, для ускорения процесса продажи квартиры рекомендуется заранее согласовать все детали сделки с банком.  Ведь если обременение не будет снято, и сделка не состоится, поэтому покупатель, скорее всего, не сможет зарегистрировать ее на свое имя.

Даже  если сделка состоится при наличии обременения, то банк сможет через суд признать сделку недействительной и потребовать обращения взыскания на недвижимость, независимо от того кому она принадлежит.

Об этом говориться в статье 38. ФЗ «Об ипотеке». Покупатель, который приобрел заложенную квартиру, принимает все обязанности продавца по договору об ипотеке. В них входят и те, которые не были выполнены продавцом. Только соглашение с банком позволяет гражданину, совершающему покупку, чувствовать себя в безопасности.

Для снятия ипотеки можно предложить банку заменить ее другим обеспечением. Поручительство – один из вариантов снятия обязательств и обременения с ипотечной квартиры.

Владелец может договориться с банком и найдет гражданина, который согласится на замену стороны по кредитному договору и ипотеке. Он возьмет на себя обязательства выплатить остаток обязательства по ипотеке и купит квартиру с обременением. Имеется еще несколько вариантов продажи ипотечной недвижимости.

Вариант 1

Квартиру покупают за наличный расчет

Это удобный вариант, потому что продавец получает возможность получить от покупателя задаток, который покроет долг, образовавшийся перед банком. Чтобы покупающий квартиру человек чувствовал себя уверенно, договор задатка и передачу денег желательно оформить нотариально. В составленном документе указывается, что продавец обязуется продать недвижимость после снятия с нее ипотеки только этому покупателю.

Продавец выплачивает банку долг, обременение снимается по совместному заявлению продавца и представителя банка в Росреестре.  Нужно предъявить документы:

  • личный паспорт;
  • заявление с просьбой снять обременение с заложенной недвижимости;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • справку из банка, подтверждающую погашение задолженности;
  • закладную на квартиру.

После этого Росреестр выдает новое свидетельство без обременения. После получения документа происходит сделка купли-продажи по договору в обычном режиме.

Вариант 2

Жилье покупают за счет ипотечного кредита

Недвижимость потенциальному покупателю можно будет продать только в том случае, если у него будет часть наличных денег, которых хватит на погашение ипотечного кредита продавца. Порядок продажи аналогичен предыдущему.

После получения свидетельства без обременения готовят все документы, которые требует банк от покупателя для оформления ему ипотечного кредита. Список представляется сотрудниками банка. Традиционно запрашивается:

  • выписка из ЕГРП на недвижимость;
  • справка, в которой будет указано, что все счета по коммунальным услугам оплачены полностью;
  • его оценка сотрудниками специальной компании, имеющей лицензию на этот вид деятельности;
  • выписка из домовой книги, указывающая, что на продаваемой жилплощади нет зарегистрированных в ней лиц.

Одобрение банка дает возможность перейти к заключительному этапу продажи. Участники договора купли-продажи его подписывают и обращаются в Росреестр для регистрации прав.

Вариант 3

Продажа жилья банком

Банк на основании поручения, данного ему владельцем недвижимости, может сам найти покупателя. Этот вариант поможет закрыть ипотечный долг, но такой вариант не выгоден владельцу ипотечной квартиры. По закону банк возвращает всю сумму, которая у него осталась после продажи помещения, когда он погасил всю задолженность клиента.

Банк заинтересован в том, чтобы вернуть все свои средства, а не в том, чтобы выгодно продать квартиру. Поэтому цена такой продажи будет существенно снижена. Этот вариант надо использовать в крайних случаях.