ПОДЕЛИТЬСЯ

Причины, в которых договор купли-продажи жилплощади признается ничтожным, можно разбить на две группы:

  1. Сделка купли-продажи является незаконным (или заведомо ложным), ущемляет чужие права. Например, если при продаже квартиры пострадали права несовершеннолетних, которые имели права на нее. В эту же группу входят заведомо незаконные сделки: мнимая продажа квартиры или под действием обмана, угроз, мошенничества и т.д.
  2. Договор купли-продажи подписан лицом, которое не осознает свои поступки: оно находится в плохом психическом состоянии, больно; если оно – несовершеннолетний или ограничено судом в своей дееспособности.

ВАЖНО: Если вы сомневаетесь в лице, с которым вы заключаете сделку, стоит прибегнуть к помощи профессионалов и взять медицинскую справку о состоянии здоровья этого человека на момент подписания договора.

Очень распространена ситуация, когда уже после смерти продавца квартиры его наследники требуют признать недействительность, основываясь на недееспособности, из-за болезней, присущих пожилым людям. Суд проводит экспертизу, и, если она подтвердит слова наследников, сделка будет аннулирована. Медицинская справка обезопасит вас от подобных претензий и послужит в суде доказательством дееспособности продавца.

См. так же: Как выписать ребенка из квартиры.

Нарушения при оформлении договора перехода квартиры в собственность

Недействительность договора приватизации автоматически означает аннулирование отчуждения и, соответственно, самой сделки купли-продажи. Договоренность может быть признана недействительной, если, например, в договор не были внесены все лица, которые имели на это право. Наиболее распространена ситуация, когда в договор не включаются люди, выписанные из квартиры на время. Это могут быть студенты, уехавшие на учебу в другой город, или призывники. По закону, если такие лица не вписаны в договор приватизации, он может быть аннулирован.

ВАЖНО: Перед заключением договора приватизации тщательно проверьте его — все ли лица, имеющие право собственности, в него включены? Возможно, сын продавца в данный момент находится в армии или временно пребывает в другом городе. По закону он тоже должен быть внесен в договор приватизации.

См. так же: Основные правила проверки квартиры перед покупкой.

Когда договор купли продажи квартиры считается недействительным

Признать такую сделку недействительной очень трудно. Дело в том, что куда чаще встречаются не действительно криминальные, незаконные аферы, а ситуации, абсолютно законные с юридической точки зрения, но в бытовом смысле являющиеся мошенничеством. Так бывает, когда лицо даже не читает договор, доверяя его составителю – особенно часто такое случается с пожилыми людьми. Другой вариант – мелкий шрифт или оговорка в договоре, ловушка, дающая одному лицу получить выгоду за счет другого.

Зачем нужен юрист:

Вне зависимости от того, как долго вы знаете продавца и как сильно ему доверяете, следует очень тщательно проверить договор. Стоит его пару раз прочитать(особенно все, что написано «мелким шрифтом»), даже более того – будет очень хорошо, если вы покажете договор юристу. Лучше несколько раз все перепроверить, чем стать жертвой обмана, который потом будет очень сложно доказать.

Объясняем: Если у вас есть сомнения, вы можете бесплатно проконсультироваться с нашим юристом. Просто задайте вопрос в онлайн-чате.

Может ли сделка быть аннулирована из-за алкогольной зависимости продавца

Сделка будет признана недействительной тогда и только тогда, когда будет доказано, что на момент ее проведения продавец жилья не мог в полной мере отвечать за свои поступки. Если договор оформлен правильно, продавец не состоит на учете в наркологическом или психологическом диспансере, и суд никогда не ограничивал его дееспособность – договор считается действительным.

Насилие и угрозы

Это одно из основных оснований, способствующих признанию договора купли-продажи ничтожным. Именно поэтому его часто используют для мошенничества: продавец сообщает об угрозах со стороны покупателя, договоренность признают недействительной и определенная (довольно крупная) сумма денег остается в руках мошенника. Обычно он при этом состоит в сговоре с родственниками или знакомыми покупателя.

Последствия признания договора купли-продажи недействительным

Если договор признается ничтожным, сделка аннулируется, и стороны возвращают все полученное в ее ходе – продавцу возвращается квартира, покупателю – сумма денег, которая указана в договоре. Обычно эта сумма во много раз меньше суммы, действительно затраченной им, то есть, продавец получает материальную выгоду. Именно эти денежные средства и составляют основную цель всех афер, связанных с признанием договора купли-продажи недействительным

Если ваши обстоятельства действительно соответствуют описанным выше, и вы пострадали при покупке/продажи квартиры, не бойтесь идти с исковым заявлением в суд и требовать аннулирования сделки. В судебной практике более чем в 70% случаев суд удовлетворяет такие иски. Срок исковой давности для признания сделки ничтожной — 3 года, с возможностью увеличения до 10 лет.